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物业保安员查验证件所引发的法律争议

发布日期:2013年11月25日 来源:www.dgbaoan.net 已浏览2109次

生活中,经常听到保安员因为查验证件与业主之间发生的矛盾甚至大打出手的新闻,在网上发现对于保安员有无查验证件的权力目前来说还存在不少争议。那么物业管理公司聘用的保安员查验证件是否违法?如果违法,那么保安员应通过哪种合法途径保障所属小区的安全如果合法,那么理论依据何在,保安员查验证件的权力的法律依据又在何方……一系列的问题,值得我们思考。

现在开发商在设计楼盘时,非常注重采用先进的理念,完善的物业管理已成为楼盘的噱头之一。因此,小区一般来说都具有相当完善的功能,而物业管理公司的选择也直接影响着楼盘的出售,因此,开发商一般很注意物业管理公司的选择。短短十几年间,物业服务机构从无到有、从小到大,已经成为覆盖面广,对群众生活产生重要影响的行业,而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

保安员属于物业管理公司聘用的员工,对于保安员违法侵权行为,业主可以要求物业公司赔礼道歉、赔偿损失,如果有违反业主委员会与物业管理公司的相关协议,应解约的,业主委员会有权与物业管理公司解约。因此, 物业管理公司必须规范公司的管理, 在小区治安与小区和谐之间找到一个平衡点,保证保安员与业主之间,物业管理与小区业主之间的和谐。

然而,估计每个人都曾经有被保安员要求出示证件做来访登记,或被盘问的经历,当时的我们可能很恼火,甚至心里纳闷“难道我像坏人吗”,如果不巧,一方态度不好的话,很有可能因此动怒,发生口角甚至大打出手……因此,我们开始疑惑保安员到底有没有查验我们证件的权力。目前, 关于小区保安员检查证件是否具有合法性的问题,还存在争议。

对检查合法性的思考

笔者认为,只要物业管理协议中作出约定,明确保安员有检查证件的权力,保安员查验证件就是具有合法性的。笔者将从法理的角度展开分析。

首先,我们从保安员查验证件行为的性质进行分析,保安员查验证件的行为不属于行政管理行为。保安员受雇于物业管理公司,专职负责本小区的安全和保卫工作,而此项职责必然要求保安员利用一定的职权职责, 而这个职权职责不是治安管理处罚的民警查验证件行使行政管理权的行为, 而是一种基于业主授权产生的小区管理行为,不属于我们说的管理公共事务的“公行政”,而属于我们说的“私行政”,体现的是小区的“自治”而非公行政管理。因此,保安员查验证件的行为应当属于“小区自治”行为,保安员行使的检查证件的权力来源于小区业主的授予,来源于业主对自身权利的让渡,与民警给予治安管理的需要查验公民证件的性质不同。

其次,从权利的角度进行分析,业主让渡部分权利是为了更大限度的保障自身的权利。通过签订统一的物业管理协议,小区的业主将让渡部分自 己的权利,如出入停车接受检查或出入刷卡或出入证件等,来配合小区保安员的治安工作,防范危害小区治安的危险分子或犯罪分子潜入小区。因此,小区保安员检验证件的权力不是行政权力,而是来自于小区业主的“权利的让渡”,是小区业主为了保障自身安全让渡部分权利而形成的私权。当然这些私权只能在小区内行使,如果小区保安员擅自到小区外,冒充民警检查他人证件,则属于违反治安管理 法的招摇撞骗行为,该行为属于个别保安员的个人违法行为,应受到治安管理处罚甚至刑罚,但不属于物业公司的管理行为。

再次,从检验证件的目的来看,无论是小区保安员对业主的证件检查还是检查登记来访人员,都是为了保障小区安全的措施,具有目的的合法性。 小区保安员的关于确保本小区治安所采取的措施,是以本小区共同利益为出发点的,虽然在实践中,由于保安员队伍培训还不太规范,个别保安员在日常的工作中,不注意方式方法,甚至有的保安员不能正确定位自己,没把自己当作业主的“服务者”,而把自己摆在了“管理者”的位置,致使矛盾频频发生,但我们不能因此而否认保安员检验证件的公益性。

如何平衡矛盾?

既然小区保安员查验证件是合法的话,那么如何来解决目前在小区保安员查验证件与业主及小区来访者之间的矛盾呢?

首先,要完善小区业主委员会与小区物业管理公司签订的物业管理协议。

物业管理协议主要内容包括:业主应当享有的权利和义务,物业管理公司进行管理时的具体职责,以及若双方违反协议时业主及物业管理公司应承担的约定的责任。协议签订,即具有法律效力,协议内容只要不违反法律均为合法的,因为在我国的民事领域“法不禁止皆自由”,就物业管理方向双方约定的事项只要不违反法律,都是可以实施的。因此,协议内容的确定应当咨询律师,以保证协议的有效性。比如罚款权力,保安员能不能享有,在咨询律师后做出约定,还有对于业主违反协议侵害小区内其他业主安全或者财产损害的,应当怎样来处理。保安员侵犯业主权利时,物业公司应承担怎样的责任做出明确的界定。

总之,在民事领域,只要约定不违反相关法律和公序良俗,协议认定为有效,就在当事人之间发生约束力,任何违约的行为都可按照约定来追究责任。而小区作为一个大家庭,“家有家规”,不仅可以方便物业公司进行管理,保障小区的安全和公共利益,也可以作为一项证据,作为有关行政机关、人民调解委员会、法院审理此类民事纠纷的证据,因此,完善物业管理协议的内容是根本。

其次,物业管理方和业主方要完全按照物业管理协议履行各项义务。

物业管理协议作为业主与物业管理公司之间签订的协议,一旦签订,即具有法律效力。因此,既然是双方协商制定,那么,我们的业主就有义务来协助保安员履行合同约定的职责,来保护好小区的安全。可以说,只有小区业主主动配合保安员的工作,才能保证小区保安员顺利履行合同约定的职责。 而小区保安员则要加强法律意识,不能侵犯业主的合法权利,不能借助此项业主授予的权力来侵犯业主的权利。

曾经有小区保安员向乱停放车辆的业主收取罚款,那么我们就要质疑罚款的正当性了。

在物业管理协议中,双方约定好物业管理公司和小区业土委员会之间的权利义务。当然,物业管理公司就哪些事项有管理权力应该是协议最重要的内容。就检奄证件来讲,笔者认为,最好小区自己专门制作本小区的出入证,或者有条件的小区可以制作门禁卡,保安员对业主的检查证件主要是检查门禁卡。而对于来防人员, 保安员则要检查并登记其身份证件, 对被访业主作完整登记,并经过与业主联系确认后,方得允许来防人员出入小区。

任何一项法律制度,都不会是人人遵守的,民事协议也是这样的,必然有打破制度,不遵守协议的人。因此,一项民事协议签订之后,必然有一个需要相互适应的过程。如果在一开始,保安员就不履行职责,对于来防登记和车辆进出,保安员进出睁只眼、闭只眼,久而久之,在业主眼中保安员不负责任的观念就根深蒂固了,再纠正就变得困难。而对于业主来讲,第一次、第二次、三次之后,久而久之,变成一种习惯,,要业主能体会保安员认真负责是保卫小区安全的需要,相信检查证件必然能取得业主的配合。

再次,在观念上,要树立“权利本位”意识,业主、来防者与保安员要相互尊重。

保安员与业主之间的矛盾形形色色,而且在有些小区甚至矛盾达到白热化的程度,当然,也不乏小区保安员 与业主友好相处、互利理解、其乐融融 的事例,但不可否认,随着城市化的推进,必然带来保安员与业主之间的矛盾,而解决这一矛盾,最好的途径不一定是法律的直接规定,而在于我们观念的转变。

一直以来,不少业主都认为保安员素质低下,靠吃青春饭,工作本身没有技术含量等等,因此,面对保安员的盘问或者检验证件,态度冷淡甚至不予理睬,甚至有的业主出口成脏,才导致保安员业主之间因查验证件频频发生纠纷。而保安员则过于敏感,而且有的保安员在查验证件时态度蛮横粗暴, 难以取得业主或他人的配合,因此,保安员队伍应该按照我国《保安员服务操作规程与质量控制》的有关规定,规范保安行业的管理,规范保安行业的文明用语和文明行为。一些模范小区的实践表明,只要在保安员和业主之间建立一个良好的互动关系,才能真正实现小区的和谐。

此外,物业管理公司应完善对于本小区保安员的管理,不断通过各种形式的培训和学习,提高保安员的素质,规范保安员的行为。

加强保安管理与自律

在目前的业主和保安员发生纠纷的案例中,有的是因为保安员或者业主不文明、态度粗暴引起,有的是因为保安员收取乱停车,乱倒垃圾等收取罚款引起,也有的因为受到骚扰后则被保安员不尽责引起……凡此种种, 不一而是。

笔者认为,物业管理公司和业主 之间是经营者和消费者之间的关系, 在竞争日益激烈的今天,物业管理公司必须加强内部的管理,通过内部制度的学习,来强化保安员的职责意识和服务意识在学内部制度的同时,鉴于目前保安员素质相对较低,物业管理公司应当组织文化知识的培训,尤其是法律知识,要严防保安员利用岗位违法甚至犯罪。此外,物业公司应当主动采取措施积极防止保安员在日常的工作中违法给业主造成侵害,对于保安员的不文明行为和违法行为要及时制止,根据内部管理规定对于违反规章制度的保安员及时发现,及时处置。

总之,只要是法律没有禁止的,都是我们民事主体可以约定的,而约定一旦签订,就成为约束双方行为的协议。而业主委员会通过物业管理协议, 将部分业主的权利让渡给物业管理公司来行使,保安员检查证件的权力即属于这种权力,这种权力的行使体现的是私法上的自治,因此,具有其存在的合法性。而目前发生冲突,对我们的提出的要求则是:物业管理公司应规范这种权力的行使,而业主及小区的来访者则要予以配合,来保障小区的安全,实现业主与保安员之间的和谐。

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