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物业保安未尽到保安职责而产生的违约纠纷

发布日期:2012年9月2日 来源:www.dgbaoan.net 已浏览1993次

在现实生活中,除了物业保安打人侵权纠纷的问题外,另一种普遍存在的纠纷就是物业保安不能尽到维护小区治安的职责,出现业主财产被盗、业主被打甚至是被杀害的治安事件,业主认为物业保安形同虚设,从而将物业管理企业告上法庭,要求物业管理企业承担相应的责任。

虽然《合同法》对于物业管理合同没有明文规定,但《物业管理条例》第16条规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告”。第47条规定:“物业管 理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作”。这些规定中隐含着物业管理企业应当提供保安服务的要求。因此,应当认定物业管理企业提供 保安服务是其一项法定义务,不能以没有在合同中明确约定而予以否认。 由于物业管理企业与业主之间的法律关系是合同关系,这种保安服务应该看作是物业管理服务合同中的内容。 如果物业管理企业因未履行物业管理服务合同中的保安服务义务而导致业主的人身或财产受损的,物业管理企 业承担的是违约责任,应当根据物业 管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理企业与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容。在有合同约定的情况下,对于对方权利义务的承担就应该按照合同的约定来进行。总之,无论合同有没有明确的约定,提供保安服务是物业管理企业的一项合同义务。

那么,在业主遭受外来第三人的不法侵害时,如何判断物业管理企业是否尽到了人身或财产安全的注意义务时?我们可以从下面三个方面来考虑:首先要看物业管理企业是占有符合其资质等级和收费标准的保安员和保安设施设备;其次要看物业管理企业是否有完备、合理的保安规章制度再次要看物业保安员是否切实利用了有关安全设施设备、是占切实遵守了保安规章制度。如果物业管理企业做到了这三方面的要求,也就表明物业 管理企业尽到了注意义务,切实履行了物业服务合同的约定,即使业主的人身或财产遭受了损害也不应当承担法律责任。反之,物业管理企业也应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,通常也不可能对损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预址性标准,物业管理企业违反合同约定义务所承担的法律责任不该超出物业管理企业订立合同叫预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。具体而言,违约责任范围的大小,可以在缔约叫双方就明确约定, 也可在侵害发生时,按照对业主造成的实际损害进行计算。对于业主在社区内因为第三人侵害而遭受损害的,双方如另有约定,就应通过书面形式, 明确约定取方在这种情况发生时的权利义务和责任的承担方式:这种约定应当体现权利义务相一致的精神,不能明显加重或减轻一方当事人的责任。如果业主在物业管理区域内遭受诸如人身伤害、家中财物被诲等损害, 若物业管理企业没有尽到府尽的保护义务,就应当根据物业管理企业的过 错程度承担违约责任,既不能盲目扩大物业管理企业的责任,也不能让业主遭受无辜损失。

在实践中,怎样才能更好地避免这种纠纷的产生呢?第一,物业管理企业应严格履行保安义务。物业管理企业府切实按照物业服务合同的约定作好各项物业管理服务,尽到自己对业主人身或财产财产安全服务的最谨慎的义务。这要求物业管理企业应当配备并利用好相关的保安设施设备,制定并执行好相府的保安规章制度; 第二,明确约定保安服务的责任,物业管理企业也应当就此多与业主进行协商和沟通。这样可以事先让业主了解物业管理企业的法律责任,避免发生人身或财产损害事件后,业主因不了解相关法律规定而起诉第三,加强了公安机关的合作。物业管理企业应当主动协助当地公安机关的治安工作,并得到公安机关的支持。如物业管理企业通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理;对发生不法侵害的行为,应当及叫采取相应措施予以制止,并将不法侵害人送交公安机关处理:如果不法侵害已经发生,应及时报告公安机关并保护好现场。加强与公安机关的合作,可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身或财产受侵害案件的发生。

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